L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a remplacé l'ISF en 2018. Son assiette est beaucoup plus étroite : seuls les biens et actifs immobiliers, détenus en direct ou par l'intermédiaire de sociétés, sont imposés. Les actifs financiers (actions, assurance-vie, PEA, comptes-titres) en sont totalement exclus. Beaucoup de contribuables pensent être concernés — et ne le sont pas. D'autres pensent être exonérés — et le sont moins qu'ils ne l'imaginent.

Qui est concerné ?

Vous êtes soumis à l'IFI lorsque la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier non professionnel est supérieure à 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Le barème commence à s'appliquer à partir de 800 000 € — c'est-à-dire que le seuil de déclaration est à 1,3 million, mais le calcul débute à 800 000 €. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur. Le barème progressif va de 0,5 % à 1,5 % selon les tranches. Un plafonnement existe : IFI + IR + prélèvements sociaux ne peuvent dépasser 75 % des revenus du foyer fiscal.

Ce qui entre dans l'assiette

Vous devez déclarer les biens immobiliers bâtis à usage personnel ou mis en location, la résidence principale (avec abattement de 30 %), les biens en indivision et les biens détenus à l'étranger. Deux points souvent mal compris : les SCPI entrent dans l'assiette IFI, à proportion de l'actif immobilier de la SCPI. Et apporter un bien locatif à une SCI à l'IS ne fait pas sortir la valeur de l'IFI — l'administration regarde la valeur réelle des parts, et l'endettement de la SCI est consolidé avec celui du foyer.

Ce qui sort de l'assiette

Les biens professionnels sont l'exonération la plus puissante : 100 % de la valeur des biens professionnels est exclue de l'assiette IFI, sans plafond. Conditions pour en bénéficier en tant que dirigeant : détenir au moins 25 % des droits de vote ET exercer une fonction de direction effective et rémunérée procurant plus de 50 % des revenus professionnels du foyer.

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) peut aussi exonérer totalement les biens concernés — mais les conditions sont strictes. À l'inverse, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste dans l'assiette IFI, même avec des recettes significatives. Les actifs financiers (liquidités, livrets, assurance-vie, PEA, comptes-titres, actions de sociétés non immobilières) sont totalement exclus de l'assiette.

Les leviers d'optimisation légaux

Le démembrement : donner la nue-propriété de biens immobiliers à ses enfants tout en conservant l'usufruit peut réduire l'assiette IFI selon les conditions du démembrement. La donation directe avant le 1er janvier réduit mécaniquement le patrimoine taxable (à combiner avec les abattements parent-enfant de 100 000 € tous les 15 ans). Les bois et forêts sous engagement de gestion durable bénéficient d'une exonération de 75 %.

La nouveauté 2026 : la taxe sur les holdings patrimoniales

L'article 7 de la loi de finances pour 2026 crée, au nouvel article 235 ter C du Code général des impôts, une taxe annuelle de 20 % sur la valeur vénale des actifs somptuaires non affectés à une activité économique réelle, détenus par les holdings patrimoniales. Le dispositif entre en vigueur pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2026 — la première taxation interviendra donc au printemps 2027.

Trois conditions cumulatives déclenchent l'assujettissement : actifs totaux supérieurs ou égaux à 5 millions d'euros, revenus passifs représentant plus de 50 % des produits (dividendes, intérêts, loyers, redevances, plus-values), et détention d'au moins 50 % des droits par une personne physique ou un groupe familial. Les structures cotées, les OPCI, les SCPI et la trésorerie sont exclus du périmètre.

Les actifs visés : yachts, aéronefs, véhicules de tourisme de luxe, métaux précieux, vins de collection, certains logements occupés gratuitement par les associés, biens de chasse et de pêche de loisir. L'assiette est calculée sur la valeur brute — les dettes d'acquisition ne sont pas déductibles sauf pour l'immobilier.

En contrepartie : les actifs déjà assujettis à cette taxe sont exonérés d'IFI pour éviter la double imposition — à compter du 1er janvier 2027. Le taux de 20 % est délibérément punitif : à ce rythme, la charge fiscale absorbe théoriquement la valeur intégrale d'un actif en cinq ans. La logique est clairement dissuasive. La fenêtre pour restructurer est ouverte jusqu'au 31 décembre 2026.

Ce dispositif ne concerne pas la majorité des dirigeants. Il vise un profil précis : holding patrimoniale familiale, actifs supérieurs à 5 M€, prépondérance de revenus passifs, avec des biens de jouissance logés dans la structure. Si vous cochez ces cases, une révision de la composition du bilan de votre holding avant le 31 décembre 2026 mérite d'être étudiée sérieusement.

Ce qu'il faut retenir

L'IFI est un impôt sur le patrimoine immobilier — pas sur la fortune globale. Sa logique de calcul réserve des surprises, dans les deux sens : certains s'y croient soumis sans l'être, d'autres l'ignorent jusqu'à un contrôle fiscal. Comprendre précisément ce qui entre et ce qui sort de son assiette est le préalable à toute optimisation.

C'est l'un des points systématiquement abordés lors d'un bilan patrimonial pour les profils concernés.