En France, 5,8 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques, soit 15,6 % du parc immobilier. Si vous en possédez un — ou si vous envisagez d'en acheter un — les règles ont changé, et un débat parlementaire en cours pourrait à nouveau les faire évoluer. Voici ce qui s'applique aujourd'hui, ce qui arrive, et ce que vous pouvez faire dans ce contexte incertain.

Le calendrier des interdictions — là où on en est

Important : les baux en cours ne sont pas impactés par ces interdictions et peuvent se poursuivre normalement. L'interdiction ne s'applique qu'aux nouveaux contrats, aux renouvellements et aux reconductions tacites postérieurs aux échéances mentionnées.

⚠️ Un assouplissement en discussion au Parlement — à suivre de près

C'est le point le plus important pour les propriétaires de passoires thermiques en 2026. Face aux tensions sur le marché locatif, le Premier ministre Lecornu a annoncé un projet de loi permettant de relouer un logement classé G ou F si le propriétaire signe un engagement contractuel de travaux sur 3 à 5 ans. Au terme de ce délai, le bien doit avoir quitté le statut de passoire. Ce texte n'est pas encore adopté. Les règles actuelles restent pleinement en vigueur jusqu'au vote parlementaire.

Si ce texte est adopté, il change radicalement la donne pour les propriétaires concernés : les biens classés G pourraient revenir sur le marché locatif sans travaux immédiats, sous condition d'engagement de rénovation à moyen terme.

Ce que ça signifie concrètement : si vous possédez un bien G actuellement non loué, attendez l'issue du vote parlementaire avant de prendre une décision définitive (vente, travaux, ou relocation). Si vous envisagez d'acheter une passoire thermique à prix décoté, la décote actuelle intègre un risque réglementaire qui pourrait s'atténuer. Si vous êtes déjà en cours de travaux, continuez — la rénovation reste la meilleure protection contre toute évolution future du cadre.

Ce qui ne change pas quelle que soit l'issue : le gel des loyers sur les biens F et G est maintenu. La décote à la vente sur les passoires reste réelle, réforme ou pas. La tendance de fond (améliorer le parc immobilier) est irréversible sur le long terme.

La nouveauté 2026 : le recalcul du DPE

Bonne nouvelle pour certains propriétaires : le DPE sera recalculé gratuitement en 2026, sans nouvelle visite du diagnostiqueur. Si votre logement est classé F au 31 décembre 2025, il pourra automatiquement passer en E au 1er janvier 2026. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9 — ce changement technique améliore mécaniquement la note des logements chauffés à l'électricité.

L'impact patrimonial concret

Sur la valeur du bien : une passoire thermique se vend avec une décote croissante. Les acheteurs intègrent le coût des travaux dans leur offre — et les banques aussi dans leur analyse de financement. Cette décote peut représenter 10 à 20 % sur certains marchés.

Sur les loyers : le gel des loyers s'applique aux passoires thermiques, indépendamment des révisions d'index. Un propriétaire d'un bien classé F ou G ne peut pas augmenter son loyer.

Ce qu'il faut faire si vous êtes concerné

Priorité 1 — Vérifier votre DPE actuel : avec le recalcul 2026, certains biens ont automatiquement changé de classe. Vérifiez votre situation avant d'engager des dépenses. Priorité 2 — Chiffrer les travaux : une rénovation partielle (isolation des combles, changement de chaudière) peut faire passer un G en E pour un coût de 10 000 à 30 000 €. Priorité 3 — Arbitrer : selon votre situation (âge du bien, localisation, valeur locative, horizon de détention), il peut être plus pertinent de vendre maintenant avec décote plutôt que d'investir dans des travaux.

Ce qu'il faut retenir

Le DPE est désormais un critère patrimonial à part entière — au même titre que la localisation ou la surface. Mais dans un contexte réglementaire en mouvement, les décisions hâtives peuvent coûter cher. Comprendre précisément votre situation avant d'agir, c'est exactement ce qu'un bilan patrimonial permet de faire.

C'est l'un des sujets qu'on aborde systématiquement dans un bilan patrimonial pour les propriétaires bailleurs.