Après deux années difficiles, le marché immobilier français reprend son souffle. Les prix ne baissent plus, les transactions remontent, les taux d'emprunt ont reculé. Mais 'reprise' ne veut pas dire 'retour aux prix de 2022'. Et surtout, tous les marchés ne se comportent pas de la même façon.

Ce qui s'est passé : le cycle complet en trois temps

2021-2022 — Le pic. Des taux historiquement bas, une épargne accumulée pendant le Covid, une demande explosive. Les prix ont flambé dans presque toutes les grandes villes, avec des hausses de 5-6 % par an dans les zones tendues.

2023-2024 — La correction. Le volume des transactions a chuté de plus de 20 % en 2023, passant de 1,12 million à 869 000 — le recul le plus important du secteur en France depuis 50 ans. Les prix ont continué à s'ajuster en 2024, avec des grandes villes comme Paris, Lyon et Bordeaux enregistrant des baisses significatives, parfois jusqu'à -10 % sur certains biens.

2025 — La stabilisation. Les ventes de logements anciens ont progressé d'environ 11 % sur un an fin 2025, après un creux historique en 2024. Les prix ont cessé de baisser. Le marché est sorti de la phase de crise, même si la reprise reste sous contrainte.

Les prix aujourd'hui — par zone

Paris se stabilise autour de 9 540 €/m², fin de la chute. Prix moyen en France : 3 405 €/m² au troisième trimestre 2025. En 2025, les grandes et moyennes villes voient un redémarrage progressif. Dans les zones rurales et périphériques, la baisse s'est arrêtée et la stabilité règne. La segmentation reste forte : pour un budget équivalent, la surface achetable peut varier du simple au quintuple entre Paris et une ville moyenne.

Pourquoi les taux ont joué un rôle central

Après avoir dépassé les 4,5 % en 2023, les taux d'emprunt ont commencé à reculer en 2024, et cette tendance s'est poursuivie en 2025. Les taux à court et moyen terme sont passés sous la barre des 3 %, tandis que les taux à long terme s'en approchent — une bonne nouvelle pour les acheteurs dont le pouvoir d'achat immobilier se reconstitue progressivement. La baisse des taux BCE (de 4 % en 2023 à 2 % en mars 2026) a été le moteur principal de ce regain d'activité.

Ce que ça signifie pour les investisseurs patrimoniaux

Pour les acheteurs : la fenêtre 2025-2026 est intéressante. Les prix ont corrigé, les taux ont baissé, la demande revient. C'est le type de configuration qui précède généralement une reprise des prix.

Pour les vendeurs : 2025-2026 représente une fenêtre de tir à exploiter, avant que le marché ne s'ajuste à de nouvelles contraintes fiscales et à un contexte macroéconomique encore incertain.

Pour les investisseurs locatifs : le marché locatif reste sous tension dans les grandes villes. Les rendements bruts se sont améliorés mécaniquement avec la baisse des prix d'achat. Mais la contrainte DPE pèse de plus en plus sur la valeur et la louabilité de certains biens.

Pour l'immobilier papier (SCPI) : après les baisses de valeur de 2023-2024, le marché commence à se stabiliser. Les SCPI de rendement diversifiées continuent d'afficher des taux de distribution autour de 4-5 %, ce qui les repositionne favorablement dans une allocation patrimoniale.

Ce qu'il faut retenir

L'immobilier reste une classe d'actifs incontournable dans une stratégie patrimoniale — mais il se diversifie : entre immobilier physique, SCPI, nue-propriété, démembrement temporaire, les façons d'y accéder et d'en optimiser la fiscalité sont nombreuses. La question n'est plus seulement 'est-ce que l'immobilier va monter ?' mais 'quel immobilier, dans quelle enveloppe, pour quel objectif ?'

C'est ce type d'arbitrage qu'on structure ensemble lors d'un bilan patrimonial.